Mieterschutz

I. Begriff:Vertraglich nicht abdingbare Regelungen, die zu Gunsten des Mieters von Wohnraum die freie Kündigung durch den Vermieter oder die Beendigung von Mietverhältnissen aus anderen Gründen einschränken (soziales Mietrecht).

II. Schutzbereich:1. Außerordentliche fristlose Kündigung (§§ 569, 543 BGB): Sie ist trotz M. unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, v.a. des Verschuldens, z.B. bei folgendem Verhalten des Mieters zulässig: a) Vernachlässigung oder Überlassung der Mietsache an Dritte, so dass die Mietsache erheblich gefährdet wird.

- b) ⇡ Verzug mit der Zahlung des Mietzinses in Höhe von zwei Monatsmieten in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt.

- c) Nachhaltige Störung des Hausfriedens, die für den Vermieter unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls unzumutbar ist.

- 2. Sonstige Kündigungen (⇡ Kündigungsfristen): Der Vermieter kann in sonstigen Fällen ein Mietverhältnis durch ⇡ Kündigung nur auflösen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 573 BGB). Der M. gilt für (1) die ordentliche Kündigung, (2) die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.

- Vom M. sind ausgenommen (3) die ordentliche Kündigung über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, (4) grundsätzlich die ordentliche Kündigung innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, (5) bestimmte Teilkündigungen.

- Selbst bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kann der Mieter der Kündigung bei Vorliegen einer besonderen Härte widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§§ 574, 574a BGB).

- 3. Mietaufhebungsvertrag: Die einvernehmliche Aufhebung ist trotz M. jederzeit zulässig.

- 4. Weitere Vereinbarungen: Ein Recht zum ⇡ Rücktritt zu Gunsten des Vermieters oder eine auflösende ⇡ Bedingung sind unzulässig. Das Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 572 BGB).

- 5. ⇡ Zeitmietvertrag: Er ist wirksam, wenn dem Mieter bei Vertragsschluss wahlweise folgende Befristungsgründe schriftlich mitgeteilt werden: a) Die Räume sollen als Wohnung für den Vermieter oder Angehörige genutzt werden.

- b) Die Räume sollen in zulässiger Weise beseitigt oder so wesentlich verändern werden, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.

- c) Die Räume sollen an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden.

- Bei allen anderen Befristungsgründen wird das Mietverhältnis wiederum wie ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit behandelt (§ 575 BGB).